Big Data in der Immobilienbranche

Big Data und Ihre Immobilie sucht sich passende Mieter*innen selbst

Daten sind das neue Gold – auch in der Immobilienwelt ist das Stichwort „Big Data“ nicht mehr wegzudenken. Die Digitalisierung und die damit zusammenhängende, systematische Speicherung und Aufbereitung von Daten bietet in vielen Bereichen des Immobilienmarktes neue Chancen und erlaubt es, etliche Prozesse aller daran Beteiligten Parteien zu verkürzen.

Raphael Imhof, 15. Juni 2022

Noch vor wenigen Jahren waren das Bauen und Bewirtschaften von Immobilien eine sehr analoge Angelegenheit. Geplant wurde mit 2D-Plänen auf Papier, zusammengearbeitet wurde wenig. Facility Management bestand noch aus Rundgängen von Hausmeistern oder Schadensmeldungen im Fall der Fälle. Verkauf und Vermietung waren mit einem Stapel Papier verbunden. Inzwischen fallen durch BIM und Digitale Zwillinge als Basis, leistungsfähige Sensoren und Software für jede Aufgabe rund um Immobilien Unmengen von Daten an. Die Kollaboration von der Planung über den Betrieb bis zum Rückbau wird immer mehr gelebt. Das Sammeln und Analysieren von Daten über Gebäude, deren Nutzung und Nutzer ermöglichen Wissen entlang des Lebenszyklus von Immobilien und damit eine gezieltere Steuerung: finanziell, personell und ökologisch. Big Data trifft auf Big (Real Estate) Business. «Daten sind das neue Gold», titelte das Beratungsunternehmen Deloitte bezüglich Immobiliendienstleistungen der Zukunft. Big Data, Künstliche Intelligenz, Internet of Things und Cloud Services als Schlüsseltechnologien sorgen für viele Veränderungen in der Branche.

Die Frage, die sich stellt, ist: «Wo fallen Daten an? Und sind sie auch nützlich?»

Big Data für die digitale Standortanalyse

Lage, Lage, Lage – die Grundlagen für die Immobilienbewertung werden immer mehr digital. Es stehen immer mehr Informationen von öffentlichen Stellen auch digital zur Verfügung, dazu kommen Marktdaten wie Grundstückspreise und erzielte Mieten. Kombiniert mit volkswirtschaftlichen Daten wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Einkommen, Zinsen sowie unternehmerische Aktivität ermöglicht dies ein sehr genaues Bild eines Standorts. Auch im Kleinen, wenn es beispielsweise um einzelne Retailflächen geht, stehen viele weitere Informationen wie Besucherströme und Frequenzen zur Verfügung.

All diese Informationen sind heute nicht mehr nur in 2D verfügbar, sondern auch als Digital Twin erlebbar. Viele Parameter sind darin ersichtlich wie zum Beispiel die Aussicht und auch Schattenwürfe von Gebäuden in der Nachbarschaft. Dies schafft Transparenz und ermöglicht eine bessere Planung mit besser abgestützten Entscheidungen.

Digitale Standortanalyse: Lagerating-Heatmap von ImmoCompass

Big Data in der digitalen Planung

Building Information Modeling/BIM und Digitale Zwillinge dienen immer mehr nicht nur als Basis für eine durchgängige Digitalisierung aller planungs- und realisierungsrelevanten Bauwerksinformationen, sondern auch als Datengrundlage für digitale Servicemodelle. Sensoren messen, welche Bauteile in welchem Zustand sind und wie intensiv Gebäude genutzt werden. Daraus lassen sich Services vorausschauend planen und damit Personal und weitere Ressourcen gezielt einsetzen.

Digitale Besichtigung und Kollaboration

Vor Corona waren virtuelle Besichtigungen von Immobilien vor allem etwas für Technologie-Interessierte. Während der Pandemie haben mehr oder weniger aufwändige 3D-Scans oder Virtual Reality-Anwendungen Verkauf und Vermietung erst am Leben gehalten.

Aber nicht nur für Besichtigungen sind Virtual und Augmented Reality hilfreich. Auch eine gemeinsame Begehung oder Weiterentwicklung von noch nicht gebauten Gebäuden ist in der Planung von Immobilien sehr nützlich. Niemand muss mehr von A nach B fahren oder fliegen, um einen besseren Eindruck eines Gebäudes oder dessen Inneneinrichtung zu erhalten.

Innovative Lösungen im Zusammenhang mit virtueller Immobilien-vermarktung bieten beispielsweise Raumgleiter, Beyonity und Calydo.

Sonnenstandssimulator des Navigators von Beyonity

Virtuelle Vermarktungstools von Raumgleiter

Wearables und Virtual/Augmented Reality sind auch für das Facility Management bedeutsam: Für die Navigation in grösseren Gebäuden oder das Erkennen von verdeckt liegenden Gewerken leisten sie gute Dienste und können zum Beispiel Fernwartungen erleichtern.

Digitale Bewertung, Vermietung und Verkauf

Automated Valuation Models/AVM aggregieren viele verschiedene Datenquellen, um Immobilien zu bewerten. Basics wie Lage, Alter, Bausubstanz und Marktsituation können ergänzt werden durch die Einschätzung über aktuelle und erwartete Boom-Orte oder gar psychologische Komponenten wie Schönheit. In Kombination mit Daten aus Digitalen Zwillingen lassen sich selbst technische Due Dilligences mit vielen Details verlässlich durchführen.

Digitale Vermietungs- und Verkaufsprozesse vereinfachen das Dokumentenmanagement, die Verwaltung von Interessenten, das Bereitstellen und Prüfen von Dokumenten wie zum Beispiel von Betreibungsauszügen. Dazu werden Portale immer mehr zum One-Stop-Shop, der nicht mehr nur Inserate bereitstellt, sondern Finanzierungen, Versicherungen und weitere Dienstleistungen rund um Immobilien vermitteln. Ein zentrales Element dabei ist das Matching von Angebot und Nachfrage. Heute legen User mehrheitlich noch aktiv ein Profil auf Portalen an, um Vorschläge für passende Immobilien zu erhalten. Mit der Verknüpfung mit privaten und beruflichen Social Media-Profilen und dem Crawlen und Strukturieren von weiteren Datenquellen werden Dienste in der Lage sein, bei einem Wechsel des Arbeitsortes oder anderen Veränderungen im Leben bereits Vorschläge für passende Immobilien zu machen. Damit suchen sich Immobilien ihre zukünftigen Nutzer oder Besitzer schon fast selbst. Eine Frage für klassische Makler drängt sich damit immer mehr auf: Ist dies nun Chance oder Gefahr für diesen oftmals etwas verstaubten Berufsstand. Erlauben viele digitale Hilfsmittel, sich besser und persönlicher um Kundinnen und Kunden zu kümmern – oder machen sie Makler überflüssig?

Die digitale Alternative zum Betreibungsregisterauszug von CreditTrust integriert
in der Vermietungslösung von emonitor

Smart Buildings, Cities und Infrastructure

Für Immobilien bedeuten Sensoren und Internet of Things, dass Services oder Anpassungen nicht mehr nach festen Protokollen und manuell durchgeführt werden, sondern wenn sie menschliches Eingreifen erfordern. Intelligente Klimasysteme kennen die Nutzung und Nutzer:innen, die Lichtsteuerung weiss in Gebäuden wie auch im öffentlichen Raum, wo sich gerade Menschen aufhalten und Sensoren in Brücken oder in anderer Infrastruktur melden, wann kritische Werte erreicht werden. Parkplätze wissen, wann sie nicht belegt sind und melden es an Parkplatzsuchende. Eine App weist einer Fussgängerin in einer sommerlich heissen Stadt den schattigsten Weg von A nach B. Es gibt unzählige Beispiele, wie vernetzte Gebäude, Nachbarschaften und ganze Städte Besucher:innen und Bewohner:innen smarte Dienste mit Mehrwert bieten können. Und alle eine Menge an Daten generieren und voraussetzen.

Digitale Ausstattung

Nicht nur Alphabets «Nest», Apples «Homekit», Samsungs «SmartThings» und Amazons «Alexa» drängen ins traute Heim und vernetzen umfassend alle möglichen Geräte und Dienste. Sie steuern das Licht und die Heizung, beantworten Fragen, machen Musik an und Vieles mehr. Und auch unabhängige Anbieter möchten smarte Kühlschränke und Heimelektronik verkaufen.

Neben Komfort-Aspekten gibt es für digitale Helfer auch Anwendungen für die Sicherheit und Assisted Living. Bei Einbrüchen kann die Nachbarschaft benachrichtigt werden oder die Lichtstärke rund ums Haus erhöht werden. Bei älteren Menschen helfen smarte Systeme dabei, den Gesundheitszustand und beispielsweise Stürze zu überwachen.

Digitale Technologien können nicht nur für private Haushalte nützlich sein, sondern gerade auch für Büro- und Retailflächen. Datengestützte Raumverwaltung ermöglicht eine gezielte Nutzung und bessere Auslastung durch Immobilienflächen on demand. Vorlieben von Mitarbeitenden sind bekannt und können spezifische Plätze bezüglich Ruhe, Licht oder Klima sowie in der Nähe von ebenfalls vor Ort weilenden Kolleginnen zuweisen. Auf Retailflächen werden Kunden mittels Beacons erkannt, über bestimmte Produkte informiert oder Spezialangebote empfohlen.

Smarte Hausverwaltung

Die kluge App für Hausverwalter kennt die Nutzer*innen und Eigentümer*innen und erleichtert deren Betreuung. Immobiliendienstleister müssen in einer digitalen Welt grundsätzlich Mehrwerte für Kunden neu aufzeigen. Facility Manager müssen in Personal investieren, welches technologisch affin ist und auch mit Daten umgehen kann, da sowohl Gebäude wie auch deren Nutzung immer mehr Daten generieren. Mit neuen Servicekonzepten und Predictive Maintenance/vorausschauender Wartung wird die Performance von Gebäuden zunehmen. Dies verändert die Aufgaben von FM.

Innovative Mieter- und Immobilienplattformen von Allthings, Huperty & casavi

Fragen und Herausforderungen

Die wichtigste Frage stellt sich überall, wo mehr Technologie zum Einsatz kommen soll: Wo bringt mehr Technologie einen Mehrwert? Für Nutzer:innen, Unternehmen, die Gebäude planen und erstellen sowie Investoren? Ist auch Lowtech eine Option?

Die Schweiz ist eines der Länder mit der höchsten Dichte an Proptech- und Contech-Unternehmen. Doch ist bei vielen Konzepten noch nicht klar, wie sie monetarisiert werden können bzw. datengestützte Geschäftsmodelle aussehen können.

Der Datenschutz ist ebenfalls eine zentrale Frage: Einen Überwachungsstaat wollen die Wenigsten, George Orwells «1984» dürfte dabei viele mahnen und es ist wie immer ein Trade-off zwischen Convenience und Anonymität. Brauchen wir in Zukunft nicht nur Cookies für Browser, sondern auch für Gebäude und Städte? Dürfen die grossen Tech-Konzerne über PropTech noch mehr Daten anhäufen oder erhalten Nutzer:innen etwas für ihre Daten? Gehören die Daten von Smart Cities den Regierungen? Die «technologische Souveränität» ist dabei der entscheidende Punkt.

Last but not least steht gerade bei Bestandsgebäuden noch viel Arbeit an, damit auch diese smarte Dienste erbringen können: Der nachträglichen Digitalisierung von Bestandsgebäuden sowie der Sensorik im Bestand kommt deshalb ebenfalls grosse Bedeutung zu.

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