Die aktuelle Entwicklung der
Immobilienpreise in der Schweiz

Vergleichsweise geringes Rückschlagrisiko

«Hauspreise auf Talfahrt» – davon sind vor allem gerade die Immobilienmärkte in Deutschland, Frankreich, im UK und in Schweden betroffen. Doch wie sieht es aktuell in der Schweiz aus? Ein kleiner Überblick.

Mathias Rinka, 08. November 2023

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) liegt aktuell bei 1.75% – insgesamt fünf Leitzinserhöhungen gab es in letzter Zeit. Die allgemeine Erwartung war, dass damit auch das Preiswachstum bei Schweizer Immobilien gestoppt würde. Doch dies ist – zumindest vorläufig – nicht der Fall. Vielmehr kann man von einem weiteren Preiswachstum auf niedrigerem Niveau sprechen. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Zum einen steht der Immobiliennachfrage weiterhin kein entsprechend grosses Angebot im Markt zur Verfügung. Zwar ist die Nachfrage nach Wohneigentum zuletzt um rund 40% zurückgegangen. Jedoch sind auch auf der Angebotsseite die Volumina kleiner geworden. Zum anderen ist das Schweizer Bevölkerungswachstum weiter hoch und die Inflation ist zwar höher als auch schon – doch auch längst nicht so hoch wie etwa im benachbarten Euro-Raum.

Wohnungsmangel spiegelt sich erst mit Verzögerung in den Preisen

Ist das Angebot an Wohnraum knapp, so dauere es etwa ein dreiviertel bis hin zu einem vollen Jahr, dass sich höhere Hypothekarzinsen auch auf die Wohneigentumspreise auswirken, schreiben die Experten von Wüest Partner. Ein solcher Effekt könnte also frühestens erst 2024/2025 in der Schweiz auftreten. Was aktuell zu sehen ist, das sind vor allem anziehende Mietpreise. Bereits im Dezember könnte die nächste Erhöhung des Referenzzinssatzes anstehen – von aktuell 1,5 auf dann 1,75%. Der kommende Entscheid des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) wird am 1. Dezember publiziert. Nach jetzigem Kenntnisstand ist die Wahrscheinlichkeit für einen weiteren Zinsschritt nach oben recht hoch. Dies würde bedeuten, dass im Dezember 2023 bzw. Januar 2024 Frau und Herr Schweizer eine weitere Runde an Mieterhöhungen droht. Bereits am 1. Juni dieses Jahres war der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,5% gestiegen und hatte dazu geführt, dass die ein oder andere Mietwohnung teurer wurde. Diese Entwicklung würde wiederum auch die Immobilienpreise respektive -werte stützen.

Niedrige Neubauaktivitäten

Fest steht: Steigende Immobilienpreise treten vor allem in Verbindung mit höheren Bevölkerungszahlen, mit einer höheren Inflation und mit einer stärkeren Schweizer Wirtschaftsleistung bzw. einem stärkeren Schweizer BIP (Bruttoinlandsprodukt) auf. Für das Immobilien-Research-Team bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) ist der Hauptfaktor steigender Immobilienpreise zunächst einmal die knappe Verfügbarkeit von Wohneigentum. Trotz höherer Zinsen habe das Angebot von bestehenden Liegenschaften zuletzt nur leicht zugenommen. Zudem verharre die Neubauaktivität auf recht tiefem Niveau.

Immer noch vergleichsweise viele Festhypotheken

Treiber der Nachfrage ist gemäss ZKB auch die zunehmende Knappheit am Mietwohnungsmarkt. «Da seit einigen Jahren vor allem kleinere Mietwohnungen gebaut werden, bleibt Wohneigentum gerade bei Familien mit entsprechendem Budget sehr begehrt», heisst es bei der Kantonalbank. Dämpfend bzw. stabilisierend auf das Preisgeschehen wirke sich die vergleichsweise hohe Zahl an Festhypotheken im Markt aus. Etwa vier von fünf Hypothekarnehmer:innen haben eine mehrjährige feste Hypothek abgeschlossen. Diese könnten somit noch einige Zeit von den festgelegten tieferen Zinsen profitieren. Eine Welle von Verkäufen, weil etwa die Zinslast nicht mehr bedient werden kann, sei daher nicht in Sicht. Und somit auch keine sinkenden Immobilienpreise schweizweit betrachtet.

Leerstände niedrig, Zuzugszahlen hoch

Leerstände auf den Wohnungsmärkten gibt es derzeit – vor allem in den Ballungszentren und in den Metropolregionen kaum. In den Grosstädten wie Basel, Bern, Genf und Zürich liegen diese teils deutlich unter einem Prozent. Die zuletzt Mitte September veröffentlichte Leerwohnungsziffer für die gesamte Schweiz lag bei 1,15% – nach 1,31% im 2022, 1,54% im 2021 und 1,72% im 2020. Zur Jahresmitte 2023 (Stichtag: 1. Juni) gab es somit in der Schweiz weniger als 55.000 leerstehende Wohnungen. Gemäss aktuellen Zahlen von Wüest Partner ist bis Ende 2023 eine Nettozuwanderung von 91.000 sowie ein inländischer Geburtenüberschuss von 8.000 Menschen zu erwarten. Somit ist die 9-Millionen-Schweiz bereits dieses Jahr wahr geworden – und die Landesbevölkerung wird weiterwachsen. Für die Immobilienpreise hierzulande – also bei Eigentum wie Miete – ist daher kaum von deutlichen Rückschlägen auszugehen.