Die drei Methoden der Immobilienbewertung
Die drei Methoden der Immobilienbewertung
Ein wesentlicher Aspekt beim Immobilienverkauf oder der Verwaltung von Immobilien ist die präzise Ermittlung ihres Werts. Die Immobilienbewertung dient als fundamentale Grundlage, um angemessene Preise für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien festzulegen.
Es gibt verschiedene Ansätze, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, wobei drei Methoden als die gängigsten und wichtigsten gelten: das hedonische oder Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Robin Wagner , 17. August 2023
Jede dieser Methoden bietet spezifische Vor- und Nachteile und findet je nach Art der Immobilie und ihrem Verwendungszweck unterschiedliche Anwendungen. Im Kontext eines Immobilienverkaufs ist es besonders wichtig, die richtige Methode zur Immobilienbewertung zu wählen. Im Folgenden werden diese drei Methoden zur Immobilienbewertung näher erläutert, um ein besseres Verständnis für ihre Anwendungsbereiche und den Bewertungsprozess im Zusammenhang mit einem potenziellen Immobilienverkauf zu gewinnen.
Vergleichswertmethode (hedonische Methode)
Die hedonische Methode wird oft von digitalen Immobilienbewertungstools für eine erste Einschätzung verwendet, die online und meist kostenlos verfügbar sind. Die Werte basieren bei der hedonischen Methode auf Handelsdaten aus der Vergangenheit und berücksichtigen Informationen wie Lage, Baujahr, Renovationsjahr, Grösse, Zimmer- und Badezimmerzahl, Ausbaustandard, Zustand und neuerdings Kriterien der Nachhaltigkeit. Gerade in Boomzeiten wie in den letzten Jahren hinken Preise, die mit der Vergleichswertmethode ermittelt wurden, dem aktuellen Markt oft hinterher.
Ertragswertmethode
Diese Methode wird häufig bei vermieteten Wohnimmobilien oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Sie berücksichtigt das Einkommen, das die Immobilie generieren kann. Der Wert wird anhand der erwarteten Mieteinnahmen und anderer erzielbarer Erträge sowie der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung berechnet. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für Anleger und Kapitalanlagen von Interesse.
Ein grosser Vorteil der Ertragswertmethode ist es, dass langfristige Perspektiven berücksichtigt werden. Dies ermöglicht es langfristige Trends und Einnahmeprojektionen einzubeziehen, was insbesondere für Investoren und Kapitalanlagen interessant ist. Dies bedeutet allerdings im Umkehrschritt, dass die Genauigkeit stark von Prognosen abhängt, weil die Methode auf zukünftigen Einnahmeerwartungen basiert. Fehleinschätzungen können deshalb zu ungenauen Bewertungen führen.
Sachwertmethode
Diese Methode stützt sich auf die Bewertung der Immobilie anhand der Kosten, die für ihren Neubau oder ihre Wiederherstellung anfallen würden. Es werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert separat ermittelt und anschließend addiert. Das Sachwertverfahren wird häufig bei besonderen Immobilien oder solchen mit spezifischen Merkmalen angewendet.
Im Gegensatz zur Vergleichswertmethode und Ertragswertmethode berücksichtigt die Sachwertmethode nicht den aktuellen Immobilienmarkt oder zukünftige Einnahmen. Sie basiert stattdessen auf den tatsächlichen Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie. Dadurch ist sie weniger anfällig für Marktschwankungen.
Bildquelle: Kuoni Müller & Partner
Künstliche Intelligenz zur Immobilienbewertung
Immer mehr werden für die Bewertung auch künstliche Intelligenz eingesetzt: Algorithmen suchen nach weiteren Marktinformationen wie im Web publizierte Bilder von Inseraten, Bilder und Informationen von Kartendiensten, soziodemografische Daten sowie Kataster- und Geodaten. Letztere geben beispielsweise Aufschluss über Ausnutzungsziffern und Ausbaupotentiale, die gerade im Hinblick auf einen potenziellen Immobilienverkauf von großer Bedeutung sein können. Letzteres wird beispielsweise von unseren Kollegen den Raumpionieren angeboten. Digitale Zwillinge von ganzen Orten oder Gemeinden geben weitere Indizien und zeigen, wie sich beispielsweise Quartiere verändern. Beispiele dafür sind PriceHubble, Archilyse oder Nomoko.
FAZIT: Die Wahl der geeigneten Methode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Typ der Immobilie, ihrem Verwendungszweck und den verfügbaren Daten. Speziell im Hinblick auf den Immobilienverkauf spielt diese Wahl eine entscheidende Rolle. Oftmals werden auch mehrere Methoden kombiniert, um eine fundierte und realistische Bewertung zu erzielen. Zudem hängt die Wahl der Bewertungsmethode auch davon ab, ob es sich bei der Käuferin/dem Käufer des Objekts um einen Investor oder Selbstnutzer handelt.
Robin ist unser Content Spezialist. Er kommt aus Arbon am Bodensee und ist damit ein richtiges Seekind. Wenn Robin in unserem Büro in St. Gallen am arbeiten ist, dann sprudeln wir alle nur so vor Ideen. Er liebt es, sich in neue Themen rund um die Digitalisierung in der Immobilienbranche einzulesen und darüber zu schreiben.
