Checkliste Immobilien-ERP | Welches Immobilien-ERP passt am besten zu meinem Unternehmen?

Die Validierung eines Immobilien-ERP-Systems erfordert sorgfältige Überlegungen, um sicherzustellen, dass es den spezifischen Anforderungen und Zielen Ihres Unternehmens entspricht.

Dabei ist es nicht einfach, an alle wesentlichen Dinge zu denken. Aus diesem Grund haben wir für Sie eine kostenlose Checkliste erstellt, die unserer Meinung nach die wichtigsten Auswahlkriterien beinhaltet.

Robin Wagner , 24. Augsust 2023

FAZIT: Bei der Auswahl eines passenden Immobilien-ERP’s sollte man viele verschiedene Punkte berücksichtigen. Welches Immobilien-ERP für Ihr Unternehmen am besten passt können nur Sie selbst beantworten. Unsere Checkliste sollte jedoch die wichtigsten zu beachtenden Punkte abdecken und Ihnen die Entscheidung etwas leichter machen.

PS: Ein Immobilien-ERP ist nicht mit einer Vermietungslösung, wie emonitor sie anbietet zu verwechseln! Was die Unterschiede sind und weshalb es sinnvoll ist, beides kombiniert zu nutzen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Welche 5 Immobilien-ERP’s Sie kennen sollten erfahren Sie hier.

Die drei Methoden der Immobilienbewertung

Ein wesentlicher Aspekt beim Immobilienverkauf oder der Verwaltung von Immobilien ist die präzise Ermittlung ihres Werts. Die Immobilienbewertung dient als fundamentale Grundlage, um angemessene Preise für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien festzulegen.

Es gibt verschiedene Ansätze, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, wobei drei Methoden als die gängigsten und wichtigsten gelten: das hedonische oder Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Robin Wagner , 17. August 2023

Jede dieser Methoden bietet spezifische Vor- und Nachteile und findet je nach Art der Immobilie und ihrem Verwendungszweck unterschiedliche Anwendungen. Im Kontext eines Immobilienverkaufs ist es besonders wichtig, die richtige Methode zur Immobilienbewertung zu wählen. Im Folgenden werden diese drei Methoden zur Immobilienbewertung näher erläutert, um ein besseres Verständnis für ihre Anwendungsbereiche und den Bewertungsprozess im Zusammenhang mit einem potenziellen Immobilienverkauf zu gewinnen.

Vergleichswertmethode (hedonische Methode)

Die hedonische Methode wird oft von digitalen Immobilienbewertungstools für eine erste Einschätzung verwendet, die online und meist kostenlos verfügbar sind. Die Werte basieren bei der hedonischen Methode auf Handelsdaten aus der Vergangenheit und berücksichtigen Informationen wie Lage, Baujahr, Renovationsjahr, Grösse, Zimmer- und Badezimmerzahl, Ausbaustandard, Zustand und neuerdings Kriterien der Nachhaltigkeit. Gerade in Boomzeiten wie in den letzten Jahren hinken Preise, die mit der Vergleichswertmethode ermittelt wurden, dem aktuellen Markt oft hinterher.

Ertragswertmethode

Diese Methode wird häufig bei vermieteten Wohnimmobilien oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Sie berücksichtigt das Einkommen, das die Immobilie generieren kann. Der Wert wird anhand der erwarteten Mieteinnahmen und anderer erzielbarer Erträge sowie der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung berechnet. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für Anleger und Kapitalanlagen von Interesse.

Ein grosser Vorteil der Ertragswertmethode ist es, dass langfristige Perspektiven berücksichtigt werden. Dies ermöglicht es langfristige Trends und Einnahmeprojektionen einzubeziehen, was insbesondere für Investoren und Kapitalanlagen interessant ist. Dies bedeutet allerdings im Umkehrschritt, dass die Genauigkeit stark von Prognosen abhängt, weil die Methode auf zukünftigen Einnahmeerwartungen basiert. Fehleinschätzungen können deshalb zu ungenauen Bewertungen führen.

Sachwertmethode

Bildquelle: Kuoni Müller & Partner

Künstliche Intelligenz zur Immobilienbewertung

Potential von Daten in der Immobilienbranche

Grosse Datenmengen stehen heute bereits den meisten Unternehmen zur Verfügung. Herausforderungen stellen sich dann, wenn aus den Daten ein Mehrwert gezogen werden sollte. Besonders die Erfüllung von ESG-Standards ist nicht ohne primäre Informationen möglich. Jedoch können durch die richtigen Daten die Kriterien klarer formuliert und eine einheitlichere Erfüllung garantiert werden.

Digital Talk

Am digital Talk by emonitor bringen Ihnen Rechtsexpert:innen, Start-Ups, Software-Unternehmen sowie Unternehmensgründer:innen Themen rund um den Bereich Daten in der Immobilienbranche näher. Dabei beleuchtet der digital Talk die Thematik aus unterschiedlichen Perspektiven vom revidierten Datenschutzgesetz bis hin zur Nutzung von Daten für die Einhaltung von ESG-Standards in Form von Impulsvorträgen und Paneldiskussionen. Wir freuen uns euch am 20. September 2023 um 09.15 Uhr über Zoom begrüssen zu dürfen.

Programm

Mittwoch, 20. September

09:15 Begrüssung und Einführung

Daniel Baur: CEO & Co-Founder emonitor
Lars Sommerer: Managing Director SwissPropTech | Moderation

Datenschutz & Datensicherheit

09:15 revidiertes Datenschutzgesetz aus rechtlicher und IT-Perspektive

Franziska Zobrist: Rechtsanwältin bei Ramelet.Legal
Felix Burri: Co-Founder Burri Consulting

10:00 Datensicherheit im Ökosystem

Marcel Wehrle: CTO & Co-Founder emonitor
Andi Braun-Hangartner: Head of Cloud Services bei W&W Immo Informatik

Einhaltung der ESG-Standards durch Daten

10:30 Der Beitrag von Bewirtschaftungsdaten zum ESG-Reporting sozialer Nachhaltigkeit

Joëlle Zimmerli: Geschäftsführerin Zimraum

11:00 Datadriven sustainable Real Estate

Nicolas Fries: Circular Economy & Innovation Manager bei Implenia

11:30 ESG-Datenprozesse der UBS Fund Management Switzerland AG 

Nina Lustenberger: Sustainability Managerin Real Estate bei UBS Fund Management Switzerland AG

Start-Up Insights

13:00 Von Daten zu Erkenntnissen: Interaktive Dashboards in der Praxis

Daniel Baur: CEO & Co-Founder emonitor

13:30 ESG Datenmanagement: Effiziente Verwaltung von Nachhaltigkeitsdaten für eine verlässliche Berichterstattung

Massimo Mannino: Co-Founder Novalytica

14:00 Ein Corporate Start-Up für mehr Nachhaltigkeit im Eigenheim

Tiziano Lenoci: Head of myky

14:30 Smart Data: Die Bausteine für nachhaltigen Erfolg im Real Estate

Oliver Meier: Business Developer bei popety

Speaker:innen

Soziale Aspekte berücksichtigen mit der Immobiliensoftware von emonitor

Die Immobiliensoftware von emonitor hilft dabei, die sozialen Aspekte von ESG zu berücksichtigen. In diesem Beitrag erfahren Sie wie.

Robin Wagner , 20. Juli 2023

«S» wie «Social»

Environmental, Governance und Social, kurz ESG – die drei Aspekte Umwelt, Unternehmensführung und soziale Verantwortung stehen heutzutage im Mittelpunkt vieler Diskussionen über die Bewertung der nachhaltigen und ethischen Praktiken von Unternehmen. Im Vergleich zu den Bereichen Umwelt und Unternehmensführung gestaltet sich die Definition des sozialen und gesellschaftlichen Aspekts jedoch wesentlich anspruchsvoller.

Es stellt sich die Frage, was genau alles unter «sozialen und gesellschaftlichen Aspekten» zu verstehen ist und noch wichtiger – wie man diese misst und sinnvoll bewertet.

Die Essentials bei der Beachtung sozialer und gesellschaftlicher Aspekte:

• Zentraler Arbeits- und Menschenrechte einhalten
• Hohe Standards bei Sicherheit und Gesundheitsschutz
• Faire Bedingungen durch Parität und Diversität, keine Ausgrenzungen von Bevölkerungsgruppen, etc.
• Versammlungsfreiheit
• Durchsetzung von Nachhaltigkeitsstandards auch bei Zulieferern und Service-Dienstleistern
• Etc.

Was bedeutet das für die Immobilienbranche?

Soziale Aspekte können nicht nur Unternehmen betreffen, sondern auch Immobilien. Während es in Firmen etwa um Arbeitnehmerrechte, Arbeitssicherheit und den Gesundheitsschutz oder um eine angemessene Vergütung geht, kann der soziale Aspekt in Gebäuden beispielsweise angemessene Mietpreise oder die Förderung sozialen Wohnraums betreffen. Aber auch die richtige soziale Durchmischung eines Quartiers kann ein entscheidender Faktor sein. Zudem sollte eine Wohnimmobilie auch in das richtige Umfeld eingebettet sein. Hier spielen etwa nahe Gemeinschaftsflächen, Kindertagesstätten, Coworking Spaces oder vielleicht auch Senioren- und Pflegeimmobilien eine Rolle für den richtigen Mix.

Wohnungen vermieten und soziale Aspekte berücksichtigen

In Zukunft gewinnen die ESG-Kriterien im gesamten Lebenszyklus von Immobilien an Bedeutung. Das beinhaltet beispielsweise die Planung neuer Bauprojekte, die Sanierung von Bestandsimmobilien, Immobilientransaktionen sowie die Vermietung von Immobilien (uvm.).

Wir bei emonitor sind als Entwickler und Anbieter einer Immobiliensoftware vor Allem für Letzteres Experten. Im Zuge dessen, haben wir uns seit längerem darüber Gedanken gemacht, wie unsere Immobiliensoftware unseren Kunden dabei helfen kann, die sozialen und gesellschaftlichen Aspekte bei der Vermietung von Immobilien zu berücksichtigen. Untenstehend finden Sie einige Beispiele dazu.

Optimale soziale Durchmischung

Mindestbelegung

«Die Mindestbelegungsvorschriften sind bei uns ein wichtiger Bestandteil unserer Werte und Vision, denn unsere Wohnräume sollen in wirtschaftlicher, ökologischer sowie auch in sozialer Hinsicht nachhaltig sein. Mit der Vermietungslösung melon von emonitor können wir die Mindestbelegungsvorschriften ganz einfach in den Bewerbungsprozess integrieren.»

Ilja Fanghänel, Geschäftsführer der npg AG für nachhaltiges Bauen

Hier geht’s zum Projekt: Stromboli am Holligerhof

Faire Chance für alle Bewerber:innen

Mieterzufriedenheits-Umfragen

Fazit – genaue Bestimmungen oder Regeln in Bezug auf die sozialen Aspekte bei der Vermietung von Wohnungen gibt es (noch) nicht. ESG-Kriterien werden jedoch immer wichtiger und dies auch in der Immobilienbranche. Wir sind überzeugt, dass eine digitale Immobiliensoftware die Umsetzung verschiedener sozialer Aspekte fördert und somit dazu beitragen kann, ESG-Kriterien bei der Vermietung von Wohnraum zu erfüllen.

PS: In einem spannenden Artikel beschreibt Alice Hollenstein, Gründerin von Urban Psychology und Co-Geschäftsführerin der Universität Zürich und Vizepräsidentin bei REMMS, die Herausforderungen und Lösungsansätze bei der Messung der sozialen Aspekte von ESG.

Die Zukunft der Schweizer Gebäudelabel

GEAK, Minergie, SNBS & 2000-Watt-Gesellschaft

Weniger «Labelsalat», mehr «Labelfamilie» verspricht das Bundesamt für Energie (BFE) sowie die Schweizer Trägerorganisationen bei den verschiedenen Gebäude-Label und -Zertifizierungen. Hier ein Überblick, was uns ab dem 1. Januar 2024 erwartet.

Mathias Rinka , 13. Juli 2023

Das Ziel des Bundes und von Partnerorganisationen ist klar: mehr Klimaschutz, mehr Energieeffizienz und mehr Nachhaltigkeit für Gebäude und Areale in der Schweiz. Beteiligte Vereine, Organisationen und das BFE hatten sich im März 2022 darüber verständigt, die Zertifikate- und Labellandschaft in der Schweizer Immobilienwelt klarer zu positionieren. Mittlerweile steht auch fest, wie dies gelingen soll: Das bisherige Zertifikat für 2000-Watt-Areale wird neu durch das Minergie-Areal und das SNBS-Areal abgelöst. Damit stehen ab 2024 nur noch zwei Label für Gebäude und Areale plus der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) zur Verfügung.

Die Schweizer Gebäudelabel ab dem 1. Januar 2024 auf einen Blick.

«Einheitliche Grundlagen für Energie- und Klimaberechnungen, strengere Anforderungen beim Minergie-Label und ein einfacherer Zertifizierungsprozess: Die Trägerorganisationen und das Bundesamt für Energie haben die Schweizer Gebäude-Label neugestaltet und harmonisiert», schreibt das BFE in seiner Medien-Mitteilung vom 1. Juni 2023. Das heisst konkret: Die Basis für die Berechnung des Energieverbrauchs und der Umwelt-Emissionen werden vereinheitlicht. Dies betrifft konkret den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen beim Gebäudebetrieb. Neu basieren alle Berechnungsmethoden auf der Normierung des GEAK, der seit Anfang 2023 auch eine dritte Skala zu den direkten CO₂-Emissionen hat.

Verschärfung der Minergie-Standards

Ab Herbst 2023 werden darüber hinaus die bis anhin bestehenden Minergie-Standards wesentlich verschärft. Dies betrifft vor allem die Bereiche Eigenstromproduktion, Treibhausgasemissionen beim Bau, Heizwärmebedarf und Wärmeschutz im Sommer. Das Ziel: «Die Gebäude verbrauchen so insgesamt weniger Energie und werden zukunftstauglicher bezüglich Hitzeschutz», schreibt das BFE. Der ECO-Zusatz beim Minergie-Label hingegen wird vereinfacht und greift neben Gesundheitsthemen neu Aspekte u.a. aus der Kreislaufwirtschaft auf.

Die beiden Label Minergie-Areal und SNBS-Areal, die das 2000-Watt-Areal-Label ersetzen, unterscheiden sich analog zu den Standards für Einzelgebäude. Das Minergie-Areal zeichnet künftig Areale aus, deren Einzelgebäude den Minergie-Standard erfüllen und darüber hinaus den Aussenraum, die Organisation sowie die Mobilität berücksichtigen. Zudem werde der Erhalt von Bestandesbauten honoriert, heisst es, und auch Kompensationen zwischen den Gebäuden seien möglich.

Zentrale Label-Plattform geplant

Grafische Übersicht der verschiedenen Schweizer Gebäude- und Areal-Label ab 2024.

Neu ist darüber hinaus, dass die Auszeichnung SNBS-Hochbau in Zukunft nur noch 35 statt wie bis anhin 45 Kriterien umfasst. Es werden aber auch weiterhin alle Bereiche der Nachhaltigkeit (Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt) berücksichtigt, wie beispielsweise die Architektur und das Mitspracherecht der betroffenen Anspruchsgruppen. Bei dem neuen Label SNBS-Areal werde insbesondere auf die Nachhaltigkeit fokussiert. Dabei könnten mit dem Benotungssystem Schwerpunkte in einzelnen Bereichen gesetzt werden, heisst es weiter.

Globale Perspektive für den 2000-Watt-Gedanken

5 Thesen zur Immobilienverwaltung der Zukunft

Wie wird die Immobilienverwaltung künftig aussehen? Wir wagen ein paar Thesen – denn als Startup, das bereits seit 2016 mit digitalen Lösungen am Markt ist und etablierte Immobilienunternehmen bei der Digitalisierung unterstützt – haben wir einige Erfahrungen in der Immobilienbranche gemacht und möchten diese teilen.

Angela Bortenschlager , 29. Juni 2023

1. An der Digitalisierung kommt niemand vorbei.

2. Kommunikation ist alles – auch zwischen den Systemen.

3. Ohne Change Management wird es schwierig.

4. Digital ist «sexy».

5. Daten sind das neue Gold.

Dieser Blogbeitrag wurde im Zuge der Blogparade von Fairwalter zum Thema «Immobilienverwaltung der Zukunft» geschrieben.

Finanzielle Chancen für nachhaltige Immobilien

Die Bau- und Immobilienbranche braucht mehr Nachhaltigkeit. Die Branche ist zentral, wenn es um das Erreichen von Klimazielen geht. Doch zahlen sich Investments in grüne Immobilien bereits aus?

Raphael Imhof , 20. Juni 2023

Die Bau- und Immobilienbranche braucht mehr Nachhaltigkeit. Die Branche ist zentral, wenn es um das Erreichen von Klimazielen geht. In der Schweiz sind Gebäude für rund 40% des gesamten Energieverbrauchs und für rund 24% der CO2-Emissionen verantwortlich. Entsprechend gross ist der politische und gesellschaftliche Druck auf die Akteure im Immobiliensektor. Doch wo soll man ansetzen? Bei der Planung, Erstellung, Nutzung oder beim Rückbau? Bei den Materialien fürs Tragwerk, der Gebäudetechnik, bei Neubauten oder der Sanierung von Bestandsliegenschaften?

Nachhaltigkeit zahlt sich mehr und mehr aus

Grundsätzlich lässt sich sagen: «Nachhaltigkeit» bei Immobilien zahlt sich immer mehr aus und wird transparenter. Bei indirekten Investments in Fonds, bei der Finanzierung von Immobilien für Private und Investoren, weil ESG-Risiken kleiner sind, beim Verkauf von Immobilien, weil Investments in einen nachhaltigen Betrieb bereits getätigt sind und deshalb kein Abschlag droht, sowie durch höhere Mieteinnahmen durch günstigere Nebenkosten.

Das deutsche Magazin WirtschaftsWoche schrieb Anfang Juni 2023 dazu: «Was ist für Sie das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie? Lange haben viele Käuferinnen und Käufer diese Frage mit der Lage beantwortet. Nun, in Zeiten der Wärmewende, verliert diese langsam an Priorität. Menschen legen immer mehr Wert auf den energetischen Zustand des Hauses – und das wirkt sich auf die Preise aus.»

Die WirtschaftsWoche geht in Metropolen mit einem Abschlag von bis zu 35% bei Wohnimmobilien der Effizienzklasse H aus. In der Schweiz wird die Energie- und Wärmewende wie gewohnt etwas langsamer angegangen und politisch auch weniger stark reguliert als in Deutschland und durch die EU-Taxonomie. Dies zieht auch geringere Discounts für unsanierte Immobilien nach sich. Für einen erfahrenen Investor oder Immobilienbesitzer dürfte die Formel für den Wertverlust grundsätzlich lauten: Der zuletzt erzielbare Preis auf dem Markt minus die Investition in die Immobilie, um sie nachhaltig zu sanieren.

Sind grüne Immobilien mess- und vergleichbar?

Wie immer, wenn neue «Trends» und Notwendigkeiten aufkommen, schiessen Labels und Bewertungssysteme wie Pilze aus dem Boden. Welche Messkataloge werden definiert? Wie weit gehen private Immobilienbesitzer, Entwickler und Investoren? Reicht der Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK oder braucht es ein umfassendes Label zur Beurteilung von ESG-Kriterien?

Als kleinster gemeinsamer Nenner hat sich bisher der CO2-Ausstoss im Betrieb herausgestellt. Zu unterschiedlich sind nach wie vor die Messkataloge der verschiedenen nationalen und internationalen ESG-Labels. In der Schweiz werden die Gebäude-Labels 2023 immerhin neugestaltet und harmonisiert. Neu stehen nur noch zwei Labels für Gebäude und Areale sowie der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) zur Verfügung.

Erfahren Sie mehr zum Thema ESG in unserem kostenlosen Whitepaper „ESG-Kriterien in der Immobilienbranche“.

Quelle: Medienmitteilung des Bundesamtes für Energie vom 01.06.2023

Lassen sich mit nachhaltigen Immobilien höhere Mieten erzielen?

Dies lässt sich nach wie vor nicht pauschal beantworten, eine Tendenz in diese Richtung lässt sich aber durch eine Untersuchung des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom April 2022 feststellen (die Untersuchung wurde durch Wüest Partner AG ausgeführt). Es wurde dabei die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte mit folgendem Ergebnis untersucht (Zusammenhang zwischen dem fossilen CO2-Ausstoss von Wohnrenditeliegenschaften und deren Marktwert): «Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe fallen zusätzliche Kosten an. Die Investitionskosten (umgerechnet in monatliche Amortisationskosten) sind beim Einbau einer Wärmepumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung. Aus den untersuchten Mietverträgen geht hervor, dass die Nettomiete in einem mit einer Wärmepumpe beheizten Mehrfamilienhaus durchschnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher liegt als die Nettomiete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestatteten Mehrfamilienhaus. Ein Grossteil dieser Differenz wird aus Mietersicht durch die um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Nebenkosten wettgemacht. Wohnliegenschaften, bei deren Betrieb kein CO2 aus fossilen Energieträgern ausgestossen wird, sind aufgrund der höheren Ertragspotenziale und der leicht tieferen Renditeerwartungen im Durchschnitt wertvoller als mit einem fossilen Energieträger beheizte Wohnliegenschaften.»

Eine Publikation von Christian Kraft & Constantin Kempf vom Mai 2022 gibt weitere Indizien, was für Mieter:innen funktioniert und für Glaubwürdigkeit, Vergleichbarkeit und damit Orientierung sorgen könnte: Bekannte Labels. Er untersuchte den «Einfluss nachhaltiger Projektattribute auf Kosten, Mieten und Werte» und kam zum folgenden Schluss: «Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass umweltfreundliche Baupraktiken ohne Labels oder Zertifizierungen vom Markt nicht durch höhere Mieten belohnt werden. Die Analyse hat gezeigt, dass umweltfreundliche Technologien keinen signifikanten Einfluss auf die Nettoanfangsmiete haben. Hochwertige Materialien und Ausstattungen (z. B. Glasfassade, Aufzug, Dachbegrünung), die den Bewohnern einen spürbaren Nutzen bringen, weisen dagegen statistisch signifikante Mietaufschläge auf. Die Umsetzungen erfordern glaubwürdige Labels, wie z.B. eine MINERGIE-Zertifizierung, um eine grüne Mietprämie zu erzielen. Dies stimmt mit Bond & Devine (2015) überein, wonach eine Zertifizierung ein stärkeres Signal aussendet als die blosse Angabe, dass eine Immobilie grün ist.»

Der britische Immobiliendienstleister Savills hat für den asiatischen Markt festgestellt, dass nachhaltig zertifizierte Büroimmobilien eine «Green Premium» von gut 2% in Tokyo bis zu mehr als 18% in Bangkok erzielt haben.

Tendenz klar, Daten noch nicht ausreichend

Dass Nachhaltigkeitsaspekte Auswirkungen auf die Preise wie auch Mieten von Immobilien haben, ist inzwischen unbestritten. Sowohl als Green Premium wie auch als Brown Discount. Allerdings ist die Datenlage noch sehr dünn, um präzisere Aussagen dazu zu machen.