Finanzielle Chancen für nachhaltige Immobilien
Zahlen sich Investments in grüne Immobilien bereits aus?
Finanzielle Chancen für nachhaltige Immobilien
Die Bau- und Immobilienbranche braucht mehr Nachhaltigkeit. Die Branche ist zentral, wenn es um das Erreichen von Klimazielen geht. Doch zahlen sich Investments in grüne Immobilien bereits aus?
Raphael Imhof , 20. Juni 2023
Die Bau- und Immobilienbranche braucht mehr Nachhaltigkeit. Die Branche ist zentral, wenn es um das Erreichen von Klimazielen geht. In der Schweiz sind Gebäude für rund 40% des gesamten Energieverbrauchs und für rund 24% der CO2-Emissionen verantwortlich. Entsprechend gross ist der politische und gesellschaftliche Druck auf die Akteure im Immobiliensektor. Doch wo soll man ansetzen? Bei der Planung, Erstellung, Nutzung oder beim Rückbau? Bei den Materialien fürs Tragwerk, der Gebäudetechnik, bei Neubauten oder der Sanierung von Bestandsliegenschaften?
Nachhaltigkeit zahlt sich mehr und mehr aus
Grundsätzlich lässt sich sagen: «Nachhaltigkeit» bei Immobilien zahlt sich immer mehr aus und wird transparenter. Bei indirekten Investments in Fonds, bei der Finanzierung von Immobilien für Private und Investoren, weil ESG-Risiken kleiner sind, beim Verkauf von Immobilien, weil Investments in einen nachhaltigen Betrieb bereits getätigt sind und deshalb kein Abschlag droht, sowie durch höhere Mieteinnahmen durch günstigere Nebenkosten.
Das deutsche Magazin WirtschaftsWoche schrieb Anfang Juni 2023 dazu: «Was ist für Sie das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie? Lange haben viele Käuferinnen und Käufer diese Frage mit der Lage beantwortet. Nun, in Zeiten der Wärmewende, verliert diese langsam an Priorität. Menschen legen immer mehr Wert auf den energetischen Zustand des Hauses – und das wirkt sich auf die Preise aus.»
Die WirtschaftsWoche geht in Metropolen mit einem Abschlag von bis zu 35% bei Wohnimmobilien der Effizienzklasse H aus. In der Schweiz wird die Energie- und Wärmewende wie gewohnt etwas langsamer angegangen und politisch auch weniger stark reguliert als in Deutschland und durch die EU-Taxonomie. Dies zieht auch geringere Discounts für unsanierte Immobilien nach sich. Für einen erfahrenen Investor oder Immobilienbesitzer dürfte die Formel für den Wertverlust grundsätzlich lauten: Der zuletzt erzielbare Preis auf dem Markt minus die Investition in die Immobilie, um sie nachhaltig zu sanieren.
Sind grüne Immobilien mess- und vergleichbar?
Wie immer, wenn neue «Trends» und Notwendigkeiten aufkommen, schiessen Labels und Bewertungssysteme wie Pilze aus dem Boden. Welche Messkataloge werden definiert? Wie weit gehen private Immobilienbesitzer, Entwickler und Investoren? Reicht der Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK oder braucht es ein umfassendes Label zur Beurteilung von ESG-Kriterien?
Als kleinster gemeinsamer Nenner hat sich bisher der CO2-Ausstoss im Betrieb herausgestellt. Zu unterschiedlich sind nach wie vor die Messkataloge der verschiedenen nationalen und internationalen ESG-Labels. In der Schweiz werden die Gebäude-Labels 2023 immerhin neugestaltet und harmonisiert. Neu stehen nur noch zwei Labels für Gebäude und Areale sowie der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) zur Verfügung.
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Lassen sich mit nachhaltigen Immobilien höhere Mieten erzielen?
Dies lässt sich nach wie vor nicht pauschal beantworten, eine Tendenz in diese Richtung lässt sich aber durch eine Untersuchung des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom April 2022 feststellen (die Untersuchung wurde durch Wüest Partner AG ausgeführt). Es wurde dabei die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte mit folgendem Ergebnis untersucht (Zusammenhang zwischen dem fossilen CO2-Ausstoss von Wohnrenditeliegenschaften und deren Marktwert): «Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe fallen zusätzliche Kosten an. Die Investitionskosten (umgerechnet in monatliche Amortisationskosten) sind beim Einbau einer Wärmepumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung. Aus den untersuchten Mietverträgen geht hervor, dass die Nettomiete in einem mit einer Wärmepumpe beheizten Mehrfamilienhaus durchschnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher liegt als die Nettomiete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestatteten Mehrfamilienhaus. Ein Grossteil dieser Differenz wird aus Mietersicht durch die um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Nebenkosten wettgemacht. Wohnliegenschaften, bei deren Betrieb kein CO2 aus fossilen Energieträgern ausgestossen wird, sind aufgrund der höheren Ertragspotenziale und der leicht tieferen Renditeerwartungen im Durchschnitt wertvoller als mit einem fossilen Energieträger beheizte Wohnliegenschaften.»
Eine Publikation von Christian Kraft & Constantin Kempf vom Mai 2022 gibt weitere Indizien, was für Mieter:innen funktioniert und für Glaubwürdigkeit, Vergleichbarkeit und damit Orientierung sorgen könnte: Bekannte Labels. Er untersuchte den «Einfluss nachhaltiger Projektattribute auf Kosten, Mieten und Werte» und kam zum folgenden Schluss: «Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass umweltfreundliche Baupraktiken ohne Labels oder Zertifizierungen vom Markt nicht durch höhere Mieten belohnt werden. Die Analyse hat gezeigt, dass umweltfreundliche Technologien keinen signifikanten Einfluss auf die Nettoanfangsmiete haben. Hochwertige Materialien und Ausstattungen (z. B. Glasfassade, Aufzug, Dachbegrünung), die den Bewohnern einen spürbaren Nutzen bringen, weisen dagegen statistisch signifikante Mietaufschläge auf. Die Umsetzungen erfordern glaubwürdige Labels, wie z.B. eine MINERGIE-Zertifizierung, um eine grüne Mietprämie zu erzielen. Dies stimmt mit Bond & Devine (2015) überein, wonach eine Zertifizierung ein stärkeres Signal aussendet als die blosse Angabe, dass eine Immobilie grün ist.»
Der britische Immobiliendienstleister Savills hat für den asiatischen Markt festgestellt, dass nachhaltig zertifizierte Büroimmobilien eine «Green Premium» von gut 2% in Tokyo bis zu mehr als 18% in Bangkok erzielt haben.
Tendenz klar, Daten noch nicht ausreichend
Dass Nachhaltigkeitsaspekte Auswirkungen auf die Preise wie auch Mieten von Immobilien haben, ist inzwischen unbestritten. Sowohl als Green Premium wie auch als Brown Discount. Allerdings ist die Datenlage noch sehr dünn, um präzisere Aussagen dazu zu machen.
Raphael mag verschiedene Hüte: Als Initiator der Marketing-Beratung Content hochzwei, Immobilientwickler, ehemaliger Banker und Marketingleiter in verschiedenen Branchen. Dazu kommen ein Faible für Technologie und Herzblut für Nachhaltigkeit.
