Leerstandsmanagement

Leerstand & Mietzinsausfälle vermeiden

Immobilienverwalter und Vermieter kennen und fürchten sie: Leerstand und die damit einhergehenden Mietzinsausfälle. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Arten von Leerstand es zu unterscheiden gibt und welche Vorbeugungsmassnahmen dabei helfen können, eine hohe Mieterfluktuation und die daraus zu entstehen drohenden Leerstände und Mietzinsausfälle zu vermeiden.

Robin Wagner, 24. August 2022

Leerwohnungsziffer: Die Situation in der Schweiz

Gemäss der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik vom 01. Juni 2021 hatte der Leerstand über die gesamte Schweiz gesehen zum ersten Mal seit 12 Jahren einen Rückgang zu verzeichnen. Gezählt wurden insgesamt 71’365 Leerwohnungen, was einer Abnahme im Vergleich zum Vorjahr von 7’476 Wohnungen entspricht.

Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen ist jedoch nach wie vor von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich. Vergleichsweise tiefe Leerwohnungsziffern wiesen beispielsweise die Kantone Zug, Genf, Zürich, Graubünden, Obwalden, Basel-Landschaft und Schwyz auf. Die höchste Leerwohnungsziffer wies trotz eines leichten Rückgangs gegenüber dem Vorjahr der Kanton Solothurn auf. Ebenfalls vergleichsweise hohe Leerstandsquoten waren bei den Kantonen Tessin, Appenzell Innerrhoden und Jura festzustellen.

Weitere Informationen zur Leerwohnungszählung des BfS finden Sie HIER.

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¹Quelle: Leerwohnungszählung 2021 vom Bundesamt für Statistik (BfS)

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Bildquelle Abb¹: Bundesamt für Statistik, Leerwohnungsziffer in der Schweiz 2021

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Bildquelle Abb²: Wüest Partner AG,
Auszug aus Blogbeitrag «Rückläufiger Wohnungsleerstand in der Schweiz» vom 13. September 2021 

Die verschiedenen Arten von Leerstand

Die Leerwohnungszählung des BfS umfasst alle Arten von Leerstand über die gesamte Schweiz gesehen. Um zu verstehen, welche Art von Leerstand für Sie am relevantesten ist, ist es wichtig, die verschiedenen Arten zu kennen und diese unterscheiden zu können.

Grundsätzlich kann zwischen den folgenden drei Arten unterschieden werden:

• Fluktuationsbedingter Leerstand

• Struktureller Leerstand

• Spekulativer Leerstand

Fluktuationsbedingter Leerstand

Leerstand kann durch Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses entstehen. Kann innerhalb der Kündigungsfrist kein Nachmieter gefunden werden, spricht man von fluktuationsbedingtem Leerstand. Hat man viele Liegenschaften im Portfolio und eine hohe Mieterfluktuation, kann diese Art von Leerstand sehr schnell in relativ hohen Mietzinsausfällen münden.

Struktureller Leerstand

Wenn eine Wohnung über einen längeren Zeitraum (mind. drei Monate) und unabhängig von konjunkturellen Schwankungen leer steht und sich nicht zu einem angemessenen Preis vermieten lässt, so spricht man von strukturellem Leerstand. Grund dafür kann beispielsweise ein  Bevölkerungsrückgang sein, wie er oft in strukturschwachen Regionen vorkommt.

Spekulativer Leerstand

Wird eine Immobilie trotz Nutzungsfähigkeit und einer entsprechenden Nachfrage vom Eigentümer bewusst nicht zur Vermietung angeboten, spricht man von spekulativem Leerstand. Das Interesse des Eigentümers besteht dabei in der Spekulation auf steigende Preise. Spekulativer Leerstand ist schwierig messbar und grundsätzlich ist diese Art von Spekulation in der Schweiz nicht erlaubt.

Der spekulative Leerstand ist zwar nicht erlaubt, kommt aber dennoch vor. Da er vom Vermieter gewollt ist, ist er bei der Vermeidung von Leerstand jedoch irrelevant. Bleiben also nur noch der strukturelle und der fluktuationsbedingte Leerstand.

Struktureller Leerstand hängt stark von der Lage und dem Zustand der Wohnungen ab. Um ihn zu vermeiden, lohnt es sich, vor einer Investition oder dem Bau eines Neubauprojekts eine genaue Standortanalyse durchzuführen. Wenn gebaut wird, wofür keine Nachfrage besteht, an einem Ort, der bereits einen hohen Wohnungsleerstand aufweist, ist nämlich niemandem geholfen. Zudem sollten die Eigentümer Ihre Liegenschaften stets gut pflegen und im Idealfall regelmässig renovieren lassen.

Viel Potenzial zur Vermeidung von Leerstand, das mit einfachen Mitteln ausgeschöpft werden kann, sehen wir beim fluktuationsbedingten Leerstand. Dabei liegt der Fokus zum einen bei vorbeugenden Massnahmen, die darauf abzielen, die Mieterfluktuation grundsätzlich zu minimieren. Andererseits gibt es auch verschiedene Möglichkeiten, nach einer Kündigung, schnell wieder einen geeigneten Nachmieter zu finden und somit Leerstände zu verhindern.

Im folgenden Abschnitt finden Sie fünf Tipps, die Ihnen dabei helfen, die Mieterfluktuation und Ihre Leerstandsquote so tief wie möglich zu halten.

5 Tipps zur Vermeidung von fluktuationsbedingtem Leerstand

Die richtige Mieterauswahl
Ein Mieterwechsel ist immer mit Aufwand und Kosten verbunden. Als Bewirtschafter u/o Vermieter lohnt es sich deshalb die Beurteilung der Bewerbungen sorgfältig durchzuführen, um möglichst dem passendsten Mieter den Zuschlag für die Wohnung zu geben. Denn passende Mieter sind zufriedene Mieter und erhöhen die Chancen auf ein langfristiges Mietverhältnis ohne Mietzinsausfälle.

Effiziente Publikation der freigewordenen Wohnungen
Natürlich werden auch die passendsten und zufriedensten Mieter möglicherweise irgendwann einmal umziehen. Um fluktuationsbedingten Leerstand nach einer Kündigung zu vermeiden, gilt es, die freigewordene Wohnung direkt nach der erhaltenen Kündigung auf so vielen Portalen wie möglich zu publizieren um so schnell wie möglich einen passenden Nachmieter zu finden. Zusätzliche Reichweite kann zudem durch gezielte Social Media Post’s gewonnen werden.

intuitiver Bewerbungsprozess
Je einfacher es für Wohnungsinteressenten ist, sich für Ihre ausgeschriebene Wohnung zu bewerben, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Bewerbung auch abgeschickt wird. Gestalten Sie die Customer Journey so, dass es kinderleicht ist, sich auf die freigewordene Wohnung zu bewerben. Achten Sie darauf, dass der gesamte Bewerbungsprozess einfach und intuitiv für die Bewerber ist.

Festlegung eines angemessenen, ortsüblichen Mietzinses
Natürlich möchte man seine Wohnungen nicht unter ihrem Wert vermieten. Das ist auch nicht empfehlenswert. Trotzdem ist es wichtig, den Mietzins angemessen zu gestalten, denn ein längerer Leerstand kann schnell zu einem hohen Mietzinsausfall führen.

Mieterfreundlicher Mietvertrag
Erhöhen Sie die Chancen auf genügend Bewerbungen beispielsweise durch das Erlauben von Haustieren oder die Zustimmung einer Untervermietung.

Umsetzung mit einer digitalen Wiedervermietungslösung 

Die o.g. Tipps lassen sich mit einer digitalen Vermietungslösung wie melon.rent von emonitor einfach und ohne grossen Aufwand umsetzten.

Die Beurteilung von Bewerbungen und somit auch die Auswahl des passenden Mieters kann mit melon.rent beispielsweise durch ein intuitives und übersichtliches Bewerber-Dashboard, durch Tools wie die digitale Bonitätsprüfung (CreditTrust) oder automatische Referenzenabfragen, enorm verkürzt werden.

Dank Schnittstellen zu den gängigsten ERP-Systemen, wie Garaio REM, AbaImmo und W&W oder zu Mieterplattformen wie beispielsweise Allthings, kann eine frei gewordene Wohnung per Mausklick zurück in die Vermietungssoftware gespeist werden. Von dort aus ist es einfach, die Wohnung erneut auf den verschiedenen Immobilienplattformen zu publizieren.

Ein intuitiver Online-Bewerbungsprozess sorgt dafür, dass sich Wohnungsinteressenten jederzeit und von überall her auf Ihre Wohnungen bewerben können. Dank dem digitalen Terminbuchungs-Tool können die Bewerber die Auswahl eines passenden Besichtigungstermins ebenfalls direkt auf dem Immobilienportal erledigen. Sie als Immobilienverwalter haben gleichzeitig alle Termine jederzeit im Überblick, ohne etwas in Ihrem Kalender manuell nachtragen zu müssen. Zudem können Sie den digitalen Mietvertrag mit melon.rent per Mausklick erstellen. Die Möglichkeit einer elektronischen Unterschrift erspart Ihnen darüber hinaus bis zu zwei Wochen Zeit im Bewerbungsprozess. 

Fazit: Durch die Bewirtschaftung und Vermietung mit einer digitalen Vermietungslösung lassen sich die Fluktuationsrate und fluktuationsbedingte Leerstände auf ein Minimum reduzieren. Eine digitale Vermietungslösung trägt somit direkt dazu bei, dass Eigentümer und Bewirtschafter das volle Potenzial aus Ihrem Portfolio schöpfen können und Mietzinsausfälle zur Seltenheit werden.

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